Dlaczego nasze bloki są szare? Czemu urzędnicy zza biurka decydują o zakresie remontów? – pytają członkowie Powszechnej Spółdzielni Mieszkaniowej w Chrzanowie.

Szansę na zmianę widzą w tworzeniu wspólnot mieszkaniowych.

Mieszkańcy bloków przy ul. Sienkiewicza w Chrzanowie, o których „Przełom” pisał kilka tygodni temu, spotkali się z zarządem spółdzielni. Mnożyły się pytania o zasadność drastycznej podwyżki funduszu remontowego. Spółdzielcy coraz głośniej i odważniej wyrażają swe niezadowolenie z efektów pracy spółdzielczej administracji. Irytuje ich to, że z okien własnych mieszkań widzą bloki wspólnot mieszkaniowych - w większości zadbane, w których czynsz jest z reguły niższy. Pytają: kiedy my też będziemy naprawdę na swoim? Chcą zakładać wspólnoty.

Spółdzielcy na specjalnych prawach
Droga od spółdzielni do wspólnoty nie jest łatwa. Normalnie, z chwilą wydzielenia pierwszej własności lokalu powstaje odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna – grunt, oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Powstawanie wspólnot mieszkaniowych w zasobach spółdzielni rządzi się odmiennymi regułami.

Rafał Sikora z Biura Prawnego NIVIS s.c. w Chrzanowie:
- Do wspólnot powstałych ze spółdzielni mieszkaniowych przepisy ustawy o własności lokali stosuje się dopiero po przejściu własności na nowego właściciela ostatniego lokalu. Tym samym do czasu zbycia przez spółdzielnię ostatniego lokalu ową szczególną wspólnotą mieszkaniową zarządza spółdzielnia i ma do niej zastosowanie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl przepisów ustawy o własności lokali, mających zastosowanie do tzw. zwykłych wspólnot, to właściciele mieszkań w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później, w formie aktu notarialnego, określają sposób zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Natomiast w przypadku wspólnot „pospółdzielczych” sam fakt istnienia spółdzielni, której przysługuje prawo własności przynajmniej jednego lokalu, decyduje o powierzeniu jej zarządu nieruchomością wspólną.

Trochę zachodu
Reasumując, dopiero po wykupieniu wszystkich lokali ich właściciele mogą rozejrzeć się za innym zarządcą. Innym rozwiązaniem mogłoby być utworzenie nowej spółdzielni w budynku, w którym wszystkie lokale są przedmiotem odrębnej własności. Jedno i drugie rozwiązanie jest możliwe, ale w praktyce trudne do wykonania. Tym bardziej, że przedstawiciele chrzanowskiej spółdzielni zabezpieczają się na przyszłość. W aktach notarialnych o przeniesienie własności lokali i gruntu pojawia się klauzula, że „zarząd nieruchomością wspólną powierza się spółdzielni”.

- To działanie bezprawne. Wywalczyłem, że nie mam w akcie notarialnym tej klauzuli, ale kosztowało mnie to trochę zachodu – powiedział nam zastrzegający sobie anonimowość mieszkaniec chrzanowskiego osiedla Północ.

Efekty widać gołym okiem
Gdyby już udało się spółdzielcom doprowadzić do powstania wspólnoty, staną przed dylematem: czy sami zajmą się swoją nieruchomością, czy komuś to zlecą.

- Na początku zastanawialiśmy się, czy nie podpisać umowy z administratorem. W tej roli widziało się ZBK. Jednak ostatecznie doszliśmy do wniosku, że sami będziemy dbali o nasz blok. To była trafna decyzja – twierdzi Kazimierz Strojek, prezes działającej już 12 lat wspólnoty w bloku przy ul. Mieszka I 15 w Chrzanowie.

Lista inwestycji, sfinansowanych przez właścicieli 75 mieszkań, jest naprawdę długa. Już w pierwszych miesiącach gospodarowania „na swoim” wszystkie klatki zostały wymalowane i pojawiły się na nich nowe drzwi wejściowe. Mieszkańcy mają zmodernizowane centralne ogrzewanie a na kaloryferach podzielniki ciepła. Pięć lat temu, kosztem 160 tysięcy złotych, blok został ocieplony. Inwestycja już się zwróciła.

Gdy coś się zepsuje...
- Trzy lata temu niektórzy mieszkańcy naszego bloku wyrażali wątpliwość, czy potrzebna im będzie ciepła woda. Obawiali się zniszczenia łazienek. Dziś wszyscy są zadowoleni, a większość zgodziła się na te roboty – zauważa prezes Strojek.

Właśnie wtedy fundusz remontowy sięgnął jednorazowo 2,40 zł za metr kwadratowy. Obecnie, gdy wszystkie najpoważniejsze prace zostały wykonane, mieszkańcy byłego bloku fablokowskiego płacą miesięcznie tylko 1,40 zł za metr kwadratowy. To koszty eksploatacji, w zupełności wystarczające do bieżącego utrzymania nieruchomości. Fundusz remontowy zniknął z książeczki opłat.

- Gdy coś się zepsuje, to sam biorę się za naprawę. Dzięki takiemu gospodarskiemu podejściu osiągamy coraz lepsze wyniki – twierdzi prezes wspólnoty, wyróżniającej się nie tylko pastelową elewacją.

Twierdzi, że wspólnoty dobrze działają tam, gdzie znajdzie się grupa zapaleńców mających czas i potrafiących dbać o dobro wspólne. Warunkiem jest też to, by nieruchomość miała stosunkowo dużo mieszkań. W małych wspólnotach całkiem inaczej rozkładają się koszty. Wspólnotowe finanse może tam ,,położyć” nawet jeden, niepłacący czynszu, najemca.
Marek Oratowski

Na zdjęciu: Kazimierz Strojek przekonuje, że wspólnoty mieszkaniowe działają efektywniej, niż spółdzielnia