Kto kupuje domy i mieszkania w powiecie chrzanowskim? Jakie nieruchomości są najbardziej poszukiwane? Jak kształtują się ceny? Łukasz Dulowski rozmawia z Piotrem Żuczkowskim z Grupy WGN Nieruchomości, prowadzącym biuro w Chrzanowie. Pan Piotr od 18 lat działa na lokalnym rynku nieruchomości.

Czy Chrzanów lub Trzebinia to atrakcyjne miejsca do zamieszkania na stałe?

Tak, ludzie z Krakowa faktycznie biorą pod uwagę osiedlanie się w powiecie chrzanowskim, bo tutaj ceny nieruchomości są jednak dużo niższe niż w stolicy Małopolski. Poza tym uciekają od miejskiego zgiełku. Często wolą mieszkać w małym mieście, gdzie jest spokój, a jednocześnie blisko do urzędów czy różnych instytucji, w których całkiem sprawnie załatwia się wiele spraw. Na przykład wpis do księgi wieczystej przeprowadzimy u nas dużo szybciej niż w Krakowie.

Mieszkania kupują przede wszystkim osoby pracujące zdalnie lub częściowo zdalnie. Na przykład ostatnio sprzedaliśmy informatykom zatrudnionym w Krakowie dwa domy w powiecie chrzanowskim.

Uważam, że Chrzanów jest coraz częściej postrzegany jako dobre miejsce do zamieszkania. Łączy zalety miasta powiatowego z dostępem do natury i wolniejszym tempem życia. Dodatkowo lokalizacja między dwoma aglomeracjami wojewódzkimi: Krakowem i Katowicami, sprawia, że Chrzanów, Trzebinia czy Libiąż to bardzo dogodne punkty dla osób pracujących właśnie w tych dużych miastach. I jeszcze jeden atut: bliskość międzynarodowych lotnisk w Balicach i Pyrzowicach.

Czego naszym miastom brakuje, żeby np. działki budowlane cieszyły się większym zainteresowaniem?

Na pewno brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru Chrzanowa, Trzebini i okolic. Po drugie jest potrzebne lepsze uzbrojenie działek. Na przykład gdy miasto Jaworzno sprzedaje swoje nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne, to w wielu przypadkach są już do nich doprowadzone media. Ludzie najbardziej interesują się działkami o powierzchni 10-15 arów, ale właśnie uzbrojonymi. Oczywiście, aby zwiększyć zainteresowanie gruntami i domami, należy dalej inwestować w infrastrukturę drogową i rekreacyjną.

Dlaczego niedostatek miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zniechęca do inwestowania na danym terenie?

Mówiąc zupełnie na skróty – najczęściej chcemy kupić taką działkę, na której od razu możemy się budować. W przypadku braku miejscowego planu musimy się starać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To trochę wydłuża procedurę i często zniechęca.

W powiecie chrzanowskim nie ma zbyt wiele atrakcyjnych ofert pracy. Czy ta sytuacja rzutuje na zainteresowanie nieruchomościami?

W jakiejś części na pewno tak. Bardziej jednak przeważają plusy: dobra lokalizacja między Krakowem i Katowicami, coraz lepsze połączenia kolejowe oraz zapowiedź bezpłatnej autostrady A4. Mało jest w Polsce takich miast, jak Chrzanów czy Trzebinia, które są położone tak blisko dwóch aglomeracji wojewódzkich.

Reasumując – Chrzanów staje się coraz lepszym miejscem do życia. Nie mówię o jakimś gwałtownym skoku, lecz o lekkiej tendencji zwyżkowej, utrzymującej się od paru ładnych lat.

Nie jest tak, że wszyscy nagle rzucili się na Chrzanów.

No nie. Takiego boomu jeszcze nie ma. Oczywiście, jeśli przybędzie atrakcyjnych miejsc pracy, to i nieruchomości będą się lepiej sprzedawały. To zawsze tak działa.

Jak wygląda „ruch w nieruchomościach” w poszczególnych gminach powiatu chrzanowskiego?

Na pierwszym miejscu jest gmina Chrzanów. Szczególnie Pogorzyce są na topie, jeśli chodzi o działki i domy. W gminie Trzebinia zmniejszyło się zainteresowanie nieruchomościami ze względu na zapadliska, choć problem dotyczy tylko Sierszy. Niemniej jednak mieszkania na osiedlu Widokowym cieszą się równie dużym zainteresowaniem jak na chrzanowskich osiedlach. Także cenowo nie odbiegają znacząco. Ceny nieruchomości w Libiążu są nieznacznie niższe niż w Chrzanowie. Podobnie w Alwerni i Babicach.

Kto najczęściej kupuje u nas działki, domy i mieszkania w blokach?

To przede wszystkim jednak miejscowi. Potem są ludzie z Krakowa, których interesują zwłaszcza działki i domy. Wcześniej Chrzanów był w boomie wzrostowym i osoby z Krakowa kupowały również dużo mieszkań pod kątem inwestycyjnym. Ale to już się skończyło.

Najbardziej poszukiwane lokalizacje w powiecie chrzanowskim?

To są – jak wcześniej wspomniałem – Chrzanów i Pogorzyce. Ponadto okolice Babic, Dulowej i Młoszowej oraz Puszczy Dulowskiej.

Nieraz słyszałem, że najdroższe są tereny w okolicy zalewu Chechło w Trzebini.

To się nie zmieniło. Właśnie tam jest najdrożej. Myślę na przykład o działkach i domach w bocznych uliczkach w rejonie Chrzanowskiej w Pile Kościeleckiej, gdzie pobudowało się dużo nowych domów. Ludzie pragną mieszkać w otoczeniu ładnych nieruchomości z równo skoszonym trawnikiem, a nie przy starszych domach, gdzie właściciele na przykład hodują kury czy gęsi.

To oznacza, że „wiejski klimat” z całym bogactwem inwentarza zaczyna przeszkadzać?

Rzeczywiście, da się to zauważyć. Ludzie z miasta szukają domu na wsi, ale bez jakiegoś gospodarskiego sąsiedztwa.

Spróbujmy przeanalizować ceny nieruchomości w powiecie chrzanowskim. Zacznijmy od mieszkań.

Można przyjąć, że na rynku wtórnym w Chrzanowie czy Trzebini metr kwadratowy kosztuje 6 – 6,9 tys. zł. W tym momencie uśredniam, bo zawsze małe mieszkania są droższe niż duże, licząc cenę za metr kwadratowy. Ponadto standard standardowi nie jest równy. Do tego dochodzi lepsza i gorsza lokalizacja. Odrzucając więc skrajne przypadki – mamy około 6 - 6,9 tys. zł za metr kwadratowy.

Ta cena urosła w ostatnich latach. Zaczęło się od pandemii, wybuchu wojny w Ukrainie oraz inflacji. Ludzie kupowali dużo mieszkań, bo widzieli, że pieniądz traci na wartości. Ta sytuacja napędzała koło zamachowe. Galopującym cenom pomogło też dwuprocentowe dofinansowanie do zakupu mieszkania z rządowego programu „Bezpieczny kredyt”. W efekcie na przestrzeni dwóch, trzech lat zanotowaliśmy kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań na lokalnym rynku.

6-7 tys. zł za mkw. to dużo, patrząc na położenie Chrzanowa i jego ofertę handlową, kulturalną, rekreacyjną?

To nie jest dużo. To normalna cena, biorąc pod uwagę naszą lokalizację, czyli w bliskiej odległości dwa miasta wojewódzkie z dogodnym dojazdem.

Mówimy cały czas o rynku wtórnym, a jak kształtują się ceny na rynku pierwotnym?

Na nowej inwestycji koło osiedla Widokowego w Trzebini mamy cenę 7,4 - 8,4 tys. zł za mkw. W Chrzanowie nawet 8,8 tys. zł za mkw. Teraz ceny nieruchomości idą w górę, ale właściwie o poziom inflacji, więc można równie dobrze powiedzieć, że stoją w miejscu.

Jak pan ocenia aktywność deweloperów w Chrzanowie i sąsiednich gminach?

Odkąd weszła spółka Dombud na lokalny rynek i wybudowała osiedle bloków przy Partyzantów i Leśnej w Chrzanowie, widać trwający progres w budownictwie mieszkaniowym. To była pierwsza duża inicjatywa deweloperska. Wydaje mi się, że w najbliższym czasie nie będzie jeszcze większej takiej aktywności deweloperskiej, bo na razie nie ma odpowiednio dużego rynku zbytu.

Porozmawiajmy o cenach domów jednorodzinnych?

To bardziej skomplikowane, bo wachlarz cenowy jest bardzo rozpięty. Mogę natomiast powiedzieć, że szczególnym zainteresowaniem cieszą się domy parterowe, wybudowane po 2010 roku, o powierzchni użytkowej 80-120 mkw. plus garaż. Gdy posiadamy w ofercie takie nieruchomości, to w krótkim czasie znajdują nowych nabywców. Oczywiście, w przypadku niezawyżonej ceny. Szkoda, że jest ich tak mało.

Są też domy (tzw. „kostki”) z czasów PRL - podstawa kwadrat, dwie kondygnacje, na których mamy po trzy pokoje, kuchnię, łazienkę, klatkę schodową z boku. Chętnie te nieruchomości są nabywane przez dwie rodziny. Na spółkę kupują je rodzice wraz z „młodymi”. Mam na myśli na przykład syna, który zawarł właśnie związek małżeński. Rodzice sprzedają swoje mieszkanie w bloku, a dzieci biorą część kredytu. To ekonomicznie dobre rozwiązanie. Rodzice zamieszkają na dole, a „młodzi” na górze. I takie nieruchomości też są obecnie popularne, ponieważ jest to alternatywa dla kupna mieszkania w bloku.

Czy rodzaj ogrzewania w proponowanych domach jest ważny dla kupujących?

Owszem. Obecnie w nowszych domach królują pompy ciepła plus fotowoltaika.

Zauważyłem też ruch w remontowaniu starych domów.

Rzeczywiście, takie nieruchomości również są poszukiwane, jeżeli mają rozkładowy układ pomieszczeń. Dla kupującego ważna jest także możliwość bezpośredniego wyjścia z pokoju dziennego do ogrodu. Oczywiście liczy się cena, która musi być atrakcyjna w stosunku do domów niewymagających remontu.

A jak sprzedają się mieszkania w starych kamienicach?

Zainteresowanie jest mniejsze, choć są osoby uważające, że takie mieszkania mają duszę. I faktycznie posiadają swój klimat oraz duże i wysokie pomieszczenia. Kupujący zwracają jednak uwagę na to, czy kamienica jest zadbana, a pomieszczenia są rozkładowe.

Jak wygląda np. w Chrzanowie kwestia wynajmu mieszkań?

Obecnie jest mało mieszkań na wynajem. Cały czas bardzo popularne są mieszkania dwupokojowe, umeblowane, w dobrym standardzie, zlokalizowane w centrum lub w dobrze skomunikowanych rejonach miasta. Wynajmują je przeważnie ludzie młodzi, którzy nie chcą już mieszkać z rodzicami. Od jakiegoś czasu szczególnie są poszukiwane mieszkania trzy i czteropokojowe dla pracowników firmy Valeo, która jest jednym z większych pracodawców w okolicy. Jednakże nie wszyscy właściciele mieszkań są zainteresowani wynajmem dla pracowników. Jeśli już decydują się na taki najem, to przeważnie są to mieszkania o niższym standardzie. W efekcie stawki najmu stopniowo, ale konsekwentnie rosną, a zadbane mieszkania znajdują najemców bardzo szybko.

Pańska prognoza na najbliższą przyszłość, jeśli chodzi o ceny nieruchomości?

Taniej nie będzie. Ceny pójdą lekko w górę o wskaźnik inflacji.

Ceny nieruchomości w powiecie chrzanowskim

Mieszkania na rynku pierwotnym: 7,4-8,4 tys. zł za mkw.

Mieszkania na rynku wtórnym: 6-6,9 tys. zł za mkw.

Działka niezabudowana – ok. 100 zł za mkw.