Najem a VAT – czy w przypadku wynajęcia nieruchomości komercyjnej można skorzystać ze zwolnienia?

Przy wynajmie nieruchomości komercyjnej można skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli spełnia się warunki zwolnienia podmiotowego. Najem lokali użytkowych – sklepów, biur, magazynów czy gabinetów – jest objęty podstawową stawką 23%, ale wynajmujący nie musi naliczać podatku, jeśli ma prawo do tego zwolnienia. Od 2026 roku roczny limit zwolnienia podmiotowego z podatku VAT wynosi 240 000 zł.

Czy wynajmujący lokal jest podatnikiem VAT?

Wynajmujący lokal jest podatnikiem VAT również wtedy, gdy nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Najem jest w rozumieniu ustawy o VAT odpłatnym świadczeniem usług, a wynajmujący – także osoba prywatna posiadająca jeden lokal – działa w tym zakresie jako podatnik. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku naliczania VAT.

Zwolnienie przedmiotowe zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dotyczy wynajmu nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie obejmuje ono więc typowego najmu lokalu komercyjnego. Wynajmujący może natomiast skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli spełnia warunki określone w art. 113 ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2026 roku limit wartości sprzedaży uprawniający do tego zwolnienia wynosi 240 000 zł.

Jak działa zwolnienie podmiotowe przy najmie komercyjnym?

Jeśli wartość sprzedaży netto uwzględnianej przy zwolnieniu nie przekracza 240 000 zł rocznie, wynajmujący może korzystać ze zwolnienia podmiotowego i nie doliczać podatku VAT do czynszu. Zależność między limitem, rodzajem wynajmowanej nieruchomości a sposobem opodatkowania szerzej wyjaśnia poradnik najem a VAT w serwisie Firmove.pl. W praktyce trzeba pamiętać o kilku zasadach:

• limit obejmuje łączną wartość sprzedaży uwzględnianej na potrzeby zwolnienia – jeśli wynajmujący prowadzi również działalność gospodarczą, bierze pod uwagę także sprzedaż z tej działalności,

• najem nieruchomości mieszkalnych może wpływać na limit – transakcje związane z nieruchomościami zwolnione z VAT uwzględnia się w nim, jeśli nie mają charakteru czynności pomocniczych,

• przy rozpoczęciu działalności w trakcie roku limit oblicza się proporcjonalnie do okresu jej prowadzenia,

• po przekroczeniu limitu wynajmujący traci zwolnienie – podatek VAT należy rozliczyć już od czynności, w ramach której limit został przekroczony.

Przy czynszu w wysokości 5 000 zł miesięcznie wartość sprzedaży z samego najmu wynosi 60 000 zł rocznie. Jeśli wynajmujący uzyskuje także inną sprzedaż uwzględnianą w limicie, trzeba ją doliczyć przy ustalaniu prawa do zwolnienia.

Czy warto zrezygnować ze zwolnienia?

Rezygnację ze zwolnienia warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy wynajmujący ponosi duże wydatki związane z nieruchomością. Po rejestracji jako czynny podatnik VAT może on odliczać podatek naliczony od wydatków na remont, adaptacji czy wyposażenia, jeśli zakupy te i są związane z prowadzeniem działalności opodatkowanej. Przy remoncie za 200 000 zł netto podatek VAT wynosi 46 000 zł.

Jeśli najemca jest czynnym podatnikiem VAT i wykorzystuje lokal do czynności dających prawo do odliczenia, będzie mógł również odliczyć VAT z faktury za najem. Rezygnacja ze zwolnienia oznacza jednak między innymi obowiązek rozliczania podatku VAT i składania plików JPK_V7.

Co w przypadku mieszkania wynajmowanego firmie?

Wynajem mieszkania na rzecz firmy rządzi się innymi zasadami niż wynajem na rzecz osoby fizycznej na jej cele mieszkaniowe. Minister Finansów wyjaśnił w interpretacji ogólnej z 8 października 2021 roku (nr PT1.8101.1.2021), że zwolnienie przedmiotowe nie ma zastosowania, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy, która następnie udostępnia lokal swoim pracownikom. Taki najem jest objęty podstawową stawką VAT 23%, choć wynajmujący nadal może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeśli spełnia jego warunki. Natomiast usługi zakwaterowania, do których może należeć najem krótkoterminowy spełniający kryteria takiej usługi, są objęte preferencyjną stawką 8%.

Jak dokumentować najem ze zwolnieniem podmiotowym?

Przy sprzedaży objętej zwolnieniem podmiotowym na fakturze nie wykazuje się kwoty podatku VAT. Nie ma przy tym obowiązku wskazywania art. 113 ustawy o VAT jako podstawy prawnej zwolnienia.

Warto prowadzić ewidencję sprzedaży, która pozwala kontrolować wykorzystanie limitu 240 000 zł. Umowa najmu powinna natomiast jasno określać przedmiot i cel najmu – ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku nieruchomości, które mogą być wykorzystywane zarówno na cele mieszkalne, jak i użytkowe.

Artykuł sponsorowany