Alwernia z dużym zapasem terenów budowlanych w uchwalonym planie ogólnym. O nowe nie będzie łatwo

Gmina Alwernia jako pierwsza w powiecie chrzanowskim uchwaliła plan ogólny, który w kolejnych latach będzie wyznaczał ramy jej zagospodarowania przestrzennego. Choć mieszkańcy złożyli setki wniosków i uwag, projektanci uwzględnili tylko część z nich. Największym problemem są ograniczenia związane z terenami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. Z wyliczeń wynika bowiem, że Alwernia ma już ogromną rezerwę terenów, na których mogą powstawać nowe domy.

Radni przyjęli plan ogólny jednogłośnie – 13 osób zagłosowało za, nikt nie był przeciw i nikt nie wstrzymał się od głosu.

Plan ogólny to nowość w polskim systemie planowania przestrzennego. Wprowadziła go reforma z 2023 r. Dokument zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale w przeciwieństwie do studium stanowi akt prawa miejscowego. Obejmuje całą gminę i wyznacza strefy planistyczne, m.in. wielofunkcyjne z zabudową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową, a także usługowe, gospodarcze, rolnicze, infrastrukturalne, zieleni i rekreacji oraz cmentarzy.

Setki wniosków od mieszkańców

Procedurę gmina rozpoczęła po tym, jak 16 września 2024 r. rada podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu. Następnie mieszkańcy mogli składać swoje wnioski.

Wpłynęło ich 379. Projektant uwzględnił w całości lub części 68. Na podstawie wniosków, ale również obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, powstał projekt planu ogólnego.

Dlaczego tak wiele oczekiwań mieszkańców nie mogło znaleźć w nim odzwierciedlenia? Podczas sesji urbanista przygotowujący dokument szczegółowo tłumaczył, że gmina nie ma w tej sprawie pełnej swobody.

Największe ograniczenia dotyczą terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Terenów budowlanych jest już bardzo dużo

Nowe przepisy nakazują gminom obliczać zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. Pod uwagę bierze się m.in. obecną liczbę ludności oraz prognozy demograficzne.

Dla Alwerni nie są one korzystne – liczba mieszkańców ma spadać. Po wykonaniu wymaganych obliczeń projektant określił zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową na poziomie odpowiadającym 1432 osobom.

Następnie trzeba było sprawdzić, ile terenów przeznaczonych już pod budownictwo pozostaje niezabudowanych.

Alwernia znajduje się pod tym względem w szczególnej sytuacji, ponieważ całą gminę obejmują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Z analizy wynika, że 1038 ha niezabudowanych gruntów plany już przeznaczają pod zabudowę wielorodzinną, jednorodzinną lub zagrodową.

Nie oznacza to jednak, że każdy metr tych terenów rzeczywiście można zabudować. Projektant uwzględnił m.in. kształt działek, dostęp do dróg, strefy techniczne i sanitarne, linie zabudowy czy powierzchnię potrzebną na komunikację. Po zastosowaniu tych korekt pozostało około 670 ha realnie możliwych do zagospodarowania. Według wyliczeń na tych terenach mogłoby zamieszkać około 24 tys. osób. Tymczasem obliczone zapotrzebowanie dotyczy - jak już wspomnieliśmy zaledwie 1432 osób.

Przepisy mówią, że jeśli chłonność istniejących niezabudowanych terenów przekracza 130 proc. zapotrzebowania na nową zabudowę, gmina nie może swobodnie wyznaczać kolejnych stref mieszkaniowych.

Urbanista podsumował podczas sesji, że po połączeniu wszystkich ustawowych wymogów, możliwości dalszego poszerzania terenów pod budownictwo mieszkaniowe w Alwerni pozostają „bardzo, bardzo ograniczone”. 

Projekt trzeba było poprawiać

Przygotowanie dokumentu nie zakończyło się na rozpatrzeniu wniosków. Projekt opiniowało i uzgadniało wiele instytucji, m.in. wojewoda, samorząd województwa, starostwo, Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, Wody Polskie, sanepid, konserwator zabytków oraz zarządcy dróg.

Pierwsze uzgodnienia nie wszędzie zakończyły się pomyślnie. Projekt wymagał korekt m.in. z powodu stanowisk RDOŚ i Wód Polskich. Projektanci musieli wycofać część proponowanych terenów, m.in. w korytarzach ekologicznych oraz w rejonie Zalewu Skowronek.

Później rozpoczęły się konsultacje społeczne. Trwały od 15 stycznia do 16 lutego. Gmina zorganizowała spotkanie otwarte oraz dwa dyżury projektanta. Mieszkańcy tym razem złożyli 251 uwag. Projektant uwzględnił w całości lub części 71 z nich.

Po kolejnych poprawkach projekt ponownie trafił do uzgodnień. RDOŚ wymusiła jeszcze ograniczenie niektórych terenów przeznaczonych m.in. pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Dopiero po wprowadzeniu tych zmian dokument mógł trafić pod obrady rady.

Czy plan można będzie zmienić?

To pytanie pojawiło się podczas sesji. Radni chcieli wiedzieć, co stanie się w sytuacji, gdy właściciel działki znajdującej się obecnie w strefie otwartej będzie w przyszłości chciał przeznaczyć ją pod budownictwo.

Urbanista wyjaśnił, że uchwalony dokument nie jest dany raz na zawsze. Gmina może w przyszłości zmieniać plan ogólny i nie musi wtedy rozpoczynać prac nad całym obszarem – może objąć procedurą wybrane fragmenty.

Nie oznacza to jednak prostej zmiany na wniosek właściciela. W przypadku nowych terenów mieszkaniowych nadal będą obowiązywały ustawowe limity. Co więcej, zmiana planu ogólnego wymaga przejścia takiej samej procedury jak jego uchwalenie, a więc m.in. zbierania wniosków, uzgodnień oraz konsultacji społecznych.

Plan ogólny nie zmienia automatycznie planów miejscowych

Przyjęcie planu ogólnego nie powoduje automatycznej zmiany obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jak tłumaczył urbanista, plan miejscowy nie może pozwalać na więcej niż plan ogólny, ale może dopuszczać mniej. Jeśli gmina będzie chciała przenieść rozwiązania z planu ogólnego do planu miejscowego, musi przeprowadzić kolejną procedurę zmiany tego drugiego dokumentu. „Tu się nic samo nie stanie” – podkreślał projektant.

Alwernia w lepszej sytuacji niż sąsiedzi

Podczas sesji urbanista zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt. Alwernia ma bardzo duże pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jego zdaniem stawia to gminę w znacznie lepszej sytuacji niż część sąsiednich samorządów, gdzie plany miejscowe obejmują jedynie niewielkie fragmenty terenu.

Nie oznacza to, że uchwalony dokument rozwiązuje wszystkie problemy właścicieli nieruchomości. Podczas dyskusji radni zwracali uwagę choćby na działki, które mają przeznaczenie budowlane, ale ich właściciele napotykają problemy z dojazdem z powodu nieuregulowanego stanu prawnego dróg. Takich kwestii plan ogólny jednak nie rozstrzyga.