Szturmem po wuzetki. Właściciele działek chcą zdążyć przed zmianą przepisów

Do kwietnia tego roku gmina Chrzanów wydała tyle „wuzetek”, czyli decyzji o warunkach zabudowy, ile przez cały ubiegły rok. Ten skokowy wzrost ma związek z radykalną nowelizacją przepisów o planowaniu przestrzennym i ograniczeniami jakie się z tym wiążą. Dotyczą m.in. rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Ta nowelizacja powinna zainteresować przede wszystkim właścicieli działek, którzy w perspektywie chcieliby postawić na nich dom albo sprzedać je jako działki budowlane. Trzeba się bowiem liczyć z ewentualnością, że po wejściu w życie nowych przepisów, zamierzenia te zostaną pogrzebane, bo nieruchomość znajdzie się na obszarze nieprzewidzianym do zabudowy mieszkaniowej. Można się przed tym zabezpieczyć, zdobywając już teraz tzw. „wuzetkę”.

Plan ogólny zamiast studium

W lipcu 2023 roku sejm - zdominowany wówczas przez Zjednoczoną Prawicę, czyli PiS i jego koalicjantów - przyjął największą jak do tej pory zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej nowelizacja weszła w życie we wrześniu 2023 roku.

Samorządy mają czas do końca czerwca 2026 roku na przygotowanie tzw. planów ogólnych, co jest jednym z wymogów nowego prawa o planowaniu przestrzennym.

Plany te mają zstąpić opracowywane dotychczas przez gminy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Są to dokumenty planistyczne określające ogólne kierunki polityki przestrzennej gminy, ale niebędące aktami prawa miejscowego. W związku z tym ich zapisy nie stanowią podstawy do wydawania bądź niewydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).

Plany ogólne, które gminy muszą sporządzić, już takimi aktami prawa miejscowego będą.

Zatem, jeśli w planie ogólnym jakiś teren zostanie opisany, jako taki, na którym nie jest przewidziane budownictwo mieszkaniowe, to właściciele znajdujących się tam działek nie dostaną „wuzetki” uprawniającej do ich zabudowania.

Jak było, jak będzie

Obecnie, jeśli dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przykładowo w Chrzanowie takie plany obejmują dwadzieścia kilka procent powierzchni gminy), to aby zdobyć pozwolenie na budowę, trzeba otrzymać od gminy, na której znajduje się dana działka, decyzję o warunkach zabudowy, czyli popularną „wuzetkę”.

Plany ogólne, które gminy mają opracować najpóźniej do końca czerwca 2026 roku, obejmą terytorium całej gminy. Będą mniej szczegółowe od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale określą politykę przestrzenną gminy, wytyczając przeznaczenie poszczególnych jej obszarów (jakie to mogą być strefy, piszemy na końcu tekstu). Co bardzo ważne, plany te będą wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

- To znaczy, że jeżeli jakiś teren zostanie określony w planie ogólnym np. jako strefa otwarta, czyli obszar, mający zachować swoje naturalne walory, np. tereny lasów, rolnictwa, wód i zieleni naturalnej, to właściciel działki znajdującej się w takiej strefie, nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy, będącej podstawą uzyskania pozwolenie na budowę – tłumaczy Edyta Kaszuba, dyrektorka Wydziału Planowania Przestrzennego i Gospodarki w Urzędzie Miejskim w Chrzanowie. – Warto też podkreślić, że jeśli po wejściu w życie planów ogólnych, gmina będzie przygotowywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla jakiegoś terenu, to musi w nim uwzględnić zapisy planu ogólnego i nie może zmienić przeznaczenia określonych w tym planie obszarów.   

Mieszkańcy i właściciele działek znajdujących się na terenach, dla których są już sporządzone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, mogą spać spokojnie, bo dla nich nic się nie zmieni. Zapisy planów miejscowych będą bowiem uwzględnione w planie ogólnym.

Co z wydanymi już „wuzetkami” 

Opisane ograniczenia, które zaczną obowiązywać w poszczególnych gminach po uchwaleniu i wejściu w życie planów ogólnych, wiążą się z tym, że ludzie tłumnie przychodzą teraz do urzędów gmin i starają się o „wuzetki”.

Dokumenty te zachowają swoją ważność nawet wtedy, gdy będą już obowiązywać plany ogólne, bez względu na zapisy, jakie się w nich znajdą.  

- Jeśli więc ktoś uzyska decyzję o warunkach zabudowy danej działki, to nawet jeśli w planie ogólnym teren ten zostanie wyłączony z budownictwa jednorodzinnego, to będzie mógł na niej wybudować dom – mówi Edyta Kaszuba.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w przyszłości nie będzie już możliwości rozbudowania tej nieruchomości – ani wzwyż, ani wszerz, ani np. postawienia obok niej garażu.  

Mniej mieszkańców, mniej terenów pod zabudowę

Celem reformy planistycznej związanej z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było zapewnienie zrównoważonego rozwoju kraju, uproszczenie procesu inwestycyjnego i zwiększenie skuteczności planowania przestrzennego. Jak zwykle diabeł tkwi jednak w szczegółach.

Teraz, gdy samorządy pracują nad przygotowaniem planów ogólnych okazuje się, że nowelizacja ustawy ma też słabe strony. Najczęściej zauważają je mniejsze gminy i miasta, w których ubywa mieszkańców.

Ustawa ściśle wiąże bowiem chociażby ilość terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, jedno czy wielorodzinne, z liczbą mieszkańców.

- Jest przygotowany odgórnie algorytm, który wylicza, jak duża w danej gminie może być np. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną czy jednorodzinną. I my, jako samorząd, nie jesteśmy w stanie tego ani skorygować, ani naciągnąć. Ponieważ plan ogólny przygotowywany jest cyfrowo to, jeśli ilość takich terenów w przygotowanym przez nas planie jest za duża, to otrzymujemy komunikat, że trzeba to zmniejszyć. Nie mamy na to żadnego wpływu – informuje Edyta Kaszuba.

W wielu gminach borykających się z problemem ubywania mieszkańców (a ich liczba to jeden z parametrów, jaki bierze pod uwagę wspomniany algorytm), po naniesieniu na plan ogólny już istniejących terenów zabudowanych i tych przewidzianych pod zabudowę (np. w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego), okazuje się, że ich limit jest wyczerpany.

Podobnie jak w przypadku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tak i przy robieniu planu ogólnego przewidziane są konsultacje społeczne z mieszkańcami. Warto wziąć w nich udział i wnieść ewentualne uwagi, żeby już po uchwaleniu planu nie okazało się, że przegapiliśmy możliwość wnioskowania o ważną dla nas zmianę.

Na razie gminy pracują nad planami i nie mówią jeszcze o terminach takich konsultacji.    

Obszar objęty planem ogólnym dzieli się na następujące strefy planistyczne:

• 1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
• 2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
• 3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
• 4) strefa usługowa
• 5) strefa handlu wielkopowierzchniowego
• 6) strefa gospodarcza
• 7) strefa produkcji rolniczej
• 8) strefa infrastrukturalna
• 9) strefa zieleni i rekreacji
• 10) strefa cmentarzy
• 11) strefa górnictwa
• 12) strefa otwarta
• 13) strefa komunikacyjna