1. Na jakiej podstawie prawnej i kiedy następuje przekształcenie
1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo ich własności. Reguluje to ustawa z 20 lipca 2018 roku. (Dz.U.2018.17160). Przekształcenie to nastąpiło samoistnie, z mocy prawa, a więc żaden wniosek dotychczasowego użytkownika wieczystego w tej sprawie nie jest potrzebny. Ponieważ przekształcenie nastąpiło decyzją ustawodawcy, a nie na podstawie jakiejkolwiek decyzji administracyjnej (indywidualnej), to brak jest także trybu odwoławczego od samego przekształcenia.

2. Jakie grunty podlegają przekształceniu
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe ustawodawca rozumie nieruchomości zabudowane wyłącznie:
- budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
- budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub
- wymienione wyżej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

3. Kto został objęty przekształceniem
Przekształceniem zostali objęci właściciele:
- domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste,
- domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy);
- lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne),
- lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne).

4. Zaświadczenia potwierdzające przekształcenie oraz organy uprawnione do ich wydawania.
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Jest to najważniejszy dokument, jaki jest wydawany w całym procesie przekształcenia. Zaświadczenie to wydaje wójt, burmistrz czy prezydent miasta, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, albo starosta (lub inna instytucja wymieniona szczegółowo w ustawie), w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.
Bez wniosku właściciela, zaświadczenie wydawane jest „z urzędu" w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (w praktyce do 31 grudnia 2019 roku). Jeżeli wydawane jest na wniosek właściciela, to w terminie:
- 4 miesięcy od daty złożenia wniosku w każdej sytuacji albo
- w terminie 30 dni, gdy jest to umotywowane szczególnymi potrzebami właściciela, np. chce on mieszkanie sprzedać.
Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie zawiera informacje o: oznaczeniu nieruchomości, obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, informację, że właściciel może w każdym czasie zgłosić właściwemu organowi (wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta albo staroście) zamiar jednorazowego wniesienia opłaty.

5. Wysokość opłat, terminy, bonifikaty.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest odpłatne. Osoba, której prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności wnosi opłatę przekształceniową. Wynosi ona tyle, ile wynosiłaby ustalona na dzień przekształcenia (czyli na 1 stycznia 2019 roku) opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Należy ją regulować przez 20 lat, do dnia
31 marca każdego roku, z tym, że termin wniesienia opłaty należnej za 2019 rok został przesunięty aż do 29 lutego 2020 roku.
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności przewiduje możliwość dokonania, na wniosek właściciela, jednorazowej opłaty przekształceniowej. Jej wysokość stanowi iloczyn opłaty „rocznej" i ilości lat pozostałych do spłaty. Jeżeli zatem właściciel złoży wniosek o jednorazową opłatę w terminie dwóch miesięcy od daty otrzymania zaświadczenia o przekształceniu (a jeżeli nie otrzymał go do 31 grudnia 2019 roku to termin ten ustalony został na dzień 29 lutego 2020 roku), to wysokość opłaty stanowić będzie dwudziestokrotność opłaty rocznej.
Jeżeli na podstawie przepisów dotychczasowych, dotychczasowi użytkownicy wieczyści wnieśli opłatę za cały okres użytkowania, to przekształcenie na rzecz tych osób nastąpi nieodpłatnie.
W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być udzielone bonifikaty od tej opłaty. Decyduje o tym właściwa rada albo sejmik w drodze uchwały. Podkreślenia wymaga, że właściwa rada lub sejmik województwa nie mają obowiązku podjęcia uchwały o udzieleniu bonifikat i nie ma żadnych ustawowych „mechanizmów" aby wymusić takie rozwiązanie. Jest to wyłączna kompetencja samorządu.
Z bonifikat mogą też skorzystać osoby, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Ustawa niejako „przenosi" korzyści z bonifikaty przysługującej spółdzielniom mieszkaniowym na te osoby, stanowiąc, że korzystają one z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi odpowiada wysokości bonifikaty od opłaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

6. Przekształcenie lokali wykorzystywanych do działalności gospodarczej
Nieco odmienne zasady przewiduje ustawa co do przekształcenia nieruchomości wykorzystywanych na prowadzenie działalności gospodarczej przez przedsiębiorców. W takim przypadku stosuje się ją z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1). (art. 14 ust. 1 ustawy).
Oznacza to, że przedsiębiorca chcący skorzystać z bonifikaty może być obciążony dopłatą do pełnej wartości rynkowej przekształcanej nieruchomości w przypadku, gdy wykorzystał już określone w tych przepisach limity pomocy publicznej (co do zasady 200 000 € w okresie trzech lat). Wartością pomocy publicznej będzie tutaj różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych. Jeżeli jednak przedsiębiorca nie chce, lub nie może, być objęty przepisami o pomocy publicznej, to ustawa daje mu taką możliwość, pod warunkiem, że w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia
(do końca marca 2019 roku) złoży właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres zależny od stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jeżeli stawka ta wynosiła 1% - przedsiębiorca będzie wnosił opłaty przez
99 lat, jeżeli 2% - przez 50 lat, jeżeli 3% - przez 33 lata. Gdy stawka procentowa była wyższa niż 3 %, opłata wnoszona będzie przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości.

7. Podsumowanie.
1. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 roku.
2. Dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która stała się opłatą przekształceniową, nie wnosimy w tym roku.
3. Nie ma potrzeby występowania o zaświadczenie. Zostanie ono wydane „z urzędu" do końca tego roku. Występujemy o nie tylko w przypadku, gdy np. chcemy sprzedać mieszkanie. Tutaj jednak z pomocą przyszła Krajowa Rada Notarialna, stwierdzając, że sprzedaż lokalu bez zaświadczenia jest także możliwa, a zatem notariusze mogą sporządzać akty notarialne bez zaświadczeń. Czy będzie to powszechną praktyką - czas pokaże.
4. Przekształcenie jest odpłatne a odpłatność ta wynosi 20 rocznych opłat, których wysokość jest równa dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jeżeli zapłacimy jednorazowo, przysługują z tego tytułu bonifikaty, których wysokość określi rada gminy - dla gruntów stanowiących własność gminy, a dla gruntów państwowych - wysokość bonifikaty określona jest w ustawie i maksymalnie może wynosić 60%.
Prezydent podpisał jednak we wtorek nowelizację ustawy mającą na celu zrównanie wysokości bonifikaty dla gruntów państwowych z wysokością bonifikaty obowiązującej na danym terenie dla gruntów stanowiących własność samorządową.
5. Przekształcenie na rzecz przedsiębiorców następuje z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, co oznacza, że różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a dokonaną wpłatą po udzieleniu bonifikaty będzie pomocą publiczną.
Obecna ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest kolejną próbą podjętą w celu likwidacji instytucji użytkowania wieczystego. Poprzednie nie były w pełni udane, chociażby dlatego, że do przekształcenia niezbędne było złożenie takiego wniosku przez wszystkich współużytkowników wieczystych, co w przypadku budynków wielolokalowych okazywało się wielokrotnie przeszkodą nie do pokonania.
Niewątpliwie w pierwszym okresie funkcjonowania nowej ustawy będzie spore „spiętrzenie" spraw w urzędach i sądach, ale mimo wszystko warto to przetrwać, bo dobrze być WŁAŚCICIELEM.
Edward Molenda radca prawny
Przełom nr 7 (1382) 13.2.2019