PRAWNIK RADZI

Po pierwsze - nie bójmy się kupowania nieruchomości obciążonej hipoteką. Taka nieruchomość jest zjawiskiem powszechnym i normalnym w realiach gospodarki wolnorynkowej - mówi Rafał Sikora z Biura Prawnego NIVIS w Chrzanowie.

Jeżeli tylko dopełnimy odpowiednich czynności, to nic nam w zasadzie nie grozi. W niniejszym artykule będę posługiwał się przykładem, w którym hipoteka została ustanowiona na rzecz banku, ponieważ taki rodzaj hipotek jest jednym z najczęściej występujących w obrocie nieruchomościami.

Czym jest hipoteka? Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość celem zabezpieczenia spłaty należności (np.kredytu udzielonego przez bank) w razie m.in. niewypłacalności dłużnika (np.kredytobiorcy). Zmiana właściciela nieruchomości i fakt, iż to nie nabywca zaciągał kredyt zabezpieczony hipoteką, ale sprzedawca, nie powoduje jeszcze wygaśnięcia hipoteki. Tak więc, jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, to wierzyciel (bank) może nadal dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości mającej już innego właściciela poprzez wszczęcie postępowania egzekucyjnego i sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji.
O tym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, możemy dowiedzieć się z działu I księgi wieczystej, z której treścią powinniśmy się zapoznać przed zakupem nieruchomości.

Nabywcy nieruchomości powinni zadbać o to, by hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej jeszcze przed zakupem interesującej ich nieruchomości albo zaraz po podpisaniu ostatecznej umowy, przenoszącej na nich własność. Aby tego dokonać, powinni na początku otrzymać od sprzedającego dokument wystawiony przez bank, którego hipoteka obciąża nieruchomość, i z którego będzie wynikać m.in.wysokość całkowitego zadłużenia sprzedającego wobec banku z tytułu udzielonego kredytu, warunki i termin jego spłaty, oraz rachunek banku, na który powinna nastąpić spłata zadłużenia.

Kolejnym krokiem jest zawarcie umowy ze sprzedającym. Mamy do wyboru dwa warianty. Pierwszy z nich to zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna umożliwia stronom przygotowanie się do zakupu nieruchomości (np. uzyskanie przez kupujących kredytu z banku na zakup nieruchomości, wykreślenie hipoteki) oraz ma na celu poczynienie wiążących i istotnych dla stron ustaleń, m.in. co do ceny nieruchomości, sposobu spłaty i terminu zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej).

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi dwoma rodzajami umowy przedwstępnej polega na tym, iż ta druga forma umowy (notarialna) daje nam prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony). Takie uprawnienie nie przysługuje natomiast przy zawarciu umowy w zwykłej formie pisemnej. Po zawarciu umowy przedwstępnej i spłacie zadłużenia wobec banku zgodnie z wydanym przez bank dokumentem strony będę mogły sfinalizować zakup nieruchomości poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej. W tym celu strony przedkładają notariuszowi dodatkowo zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co pozwala notariuszowi na zawarcie w umowie wniosku do sądu nie tylko o wpisanie w księdze wieczystej nowych właścicieli (ewentualnie o założenie nowej księgi wieczystej), ale także wniosku o wykreślenie hipoteki.

Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej nie zawsze jest możliwe (np.sprzedający nie zgadza się na nią). W tej sytuacji nabywcy będą musieli zawrzeć od razu umowę przenoszącą własność nieruchomości i staną się właścicielami jeszcze zanim hipoteka banku zostanie wykreślona. Nabywcy powinni wówczas zadbać o to, by w umowie sprzedaży znalazł się zapis, iż część ceny zakupu nieruchomości zostanie przekazana bezpośrednio na rachunek banku celem spłaty kredytu. W ten sposób po zakupie nieruchomości i spłacie zadłużenia poprzedniego wierzyciela nabywcy otrzymają od banku zgodę do wykreślenia hipoteki, którą wraz z odpowiednim wnioskiem przedłożą we właściwym sądzie rejonowym, który dokona wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Rafał Sikora

Przełom nr 11 (879) 18.03.2009